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仲介を扱っている業者の視点で見たマイホーム購入「虎の巻」

5.正しい予算を決める

Point

  • 1頭金(家を買う為に使う事の出来る金額)を決める
  • 2住宅ローンの借入可能額を知る
  • 3返済できる金額から借入限度額を決める
  • 4戸建とマンション、購入価格と支払価格は違う

まずは、正しい予算を決めなくてはなりません。

家を買う時にかかるお金は『家の価格+諸費用』です。
これ以外には一切かかりません!
※諸費用の詳しい説明はこちらをご覧下さい。


正しい予算の決めの順番

諸費用の内訳は物件(種類や価格)と仲介手数料が掛かるか掛からないかによって異なりますが、掛からない場合は概算で物件価格の2~3%位だと思っておけば間違いないです。

例えば、物件価格が4,000万円の場合、
4,000万円+諸費用(4,000万円×2%=80万円)=総合計4,080万円となります。

一方、まず最初に決めたいのが頭金です。
頭金の平均的な金額は物件価格の1割程度です。
上記の例でいえば400万円位ということになります。
頭金の出所として一番多いのは貯金ですが、ご両親に出してもらったり、借りたりするケースも少なくありません。

※ここで一つ注意ですが、よく「頭金0円で購入可能」という不動産のチラシ等を目にすると思いますが、基本的に頭金0円はありえません。まず、売買契約時には必ず手付金が必要になります。諸費用分も含め住宅ローンを借りて、全ての支払をした後に手付金分を余らせ、結果的に「自己資金0円で買えた」という事なら可能です。

この頭金は契約時に必要なお金という意味ではなく、“家を買う為に用意できるお金”という意味です。
契約時には、わずかな手付け金があれば良いのです。手付金は物件にもよりますが、大体50万円~200万円位です。一方、頭金は最後に「家の引渡しを受ける時」までに用意できれば良いお金です。

頭金が決まったら、次は、ローン金額です
当然の話ですが、『掛かるお金の総合計-頭金=ローン金額』です。
しかし住宅ローンをご自分がいくら借りられるかを、正確に把握している方は意外と少ない様です。

下記のリンク先ページで、「月々返済できる金額」 から、「いくらまで借りられるか」を調べられます。

ローンフォームで出た金額が、現在あなたが借りられる住宅ローンの最高額です。
実際には、ここから個人の属性(お勤め先、今ある借金の額など)を考慮して決まります。
しかしローンフォームで計算した数字は、よほど大金の借金があるとか、赤字を出している会社の社長さんとかでなければ借りられる金額なのでご安心下さい。

しかし、借りられる金額と、返していける金額とは違います。
ましてや住宅ローンは長丁場です。短距離走ではなくマラソンなわけです。

ですから 「ペース配分=月々の返済額」 を “無理のない金額” に設定する事がとても重要です。
これが、理想の家に出会う為の1つ目のポイントになります。


では、その金額は何を基準に決めていけばよいのでしょうか?
最も一般的な方法は、『現在の家賃を基準に決める』 です。

毎月払い慣れている金額なので、ココを基準にすると、とってもイメージしやすいわけです。今の(家賃+駐車場代)がキツければ、もう少し減らして、多少余裕があるならば、少し増やして、という感じです。

ボーナス時に返済をするかどうかで、だいぶ返済可能額も変わってきますが、『このご時世、ボーナスなんて貰ってみないといくら貰えるか分からない。だから、ボーナス時の返済は無しにしたい。』 と言うのが、現在の一般的な考え方です。

また、より堅実なのはよほど安定している職業(公務員・一部上場企業など)以外では、ボーナス返済はしない方が良いと思います。する場合はなるべく、安全な金額にするべきです。
ボーナスは、あくまでもボーナス!
貯金しておいてある程度貯まった時に『一部を内入返済しても良いか』と思える時がきたら返済するのが一番健全な返済方法です。

内入返済は、「その返済額+その分の金利」 も返した事になるので効果的な返済方法です。精神的にも負担にならずゆとりに繋がります。貰えるか貰えないか分からないボーナスの心配をしないで、ローンを返しながら貯金が出来る。このようにローンに追われるのではなく、自分でコントロールできるようにしていく事が重要です。

経済的にも精神的にもゆとりを持てるよう、余裕をもった返済計画を立ててください。

ここで、具体的な返済額を出す前に、もう一つ重要な話をさせて下さい。
実は、戸建とマンションでは住宅ローンの返済以外に毎月掛かる費用が違います。

マンションには、戸建には無い月々の支払いがあるのです。
1.管理費
2.修繕費
3.駐車場代

この3点セットです。結構家計に重くのしかかって来ます。

多くのマンションがこの3点セットで約月々3万~5万位になります。
“買うときの価格が戸建てより安くても、月々の支払いは戸建てより高い”なんだか納得できない話ですが実際にそうなります。

例えば…
頭金500万円で年利2%・35年ローンを組んで家を買う場合。

例) 戸建ての場合
戸建て4000万円の場合+諸費用(仲介手数料が3%掛かる場合でも物件価格の5%)200万円
=4200万円-頭金500万
3700万円のローン=月々122,567円
※戸建ての修繕費は月々1万円も貯めて置けは十分
結果として月々132,567円位になります。

例) マンションの場合
マンション3500万円の場合+諸費用(仲介手数料が3%掛かる場合でも物件価格の5%)150万円
=3650万円-頭金500万円
3150万円のローン=月々104,347円
※マンションはこれに、3点セット(上記)約4万円位がプラス
結果として月々144,347円位になります。

戸建とマンションでは月々約12,000円も違ってきます。

“価格は戸建ての方が500万円も高いのに、月々の支払いはマンションの方が12,000円も高い” とこの様になります。

戸建とマンションの比較は月々の支払だけでは出来ませんが、単純に「マンションの方が安くて買いやすい」と思っていた方は、この点に十分気をつけて下さい。

上記の事を踏まえて頂きまして、早速アナタの適正な予算を出してみましょう。

まず、
1)チェックシートに 「無理のない月々の返済額」 の出し方が書かれています。
これを参考にしてアナタの月々の返済額を出してみて下さい。

次に、
2)月々の返済額を元にローンフォームで借入限度額(物件価格の上限)を決めます。

正しい予算を決める事が出来たら、第一チェックポイント通過です。


正しい予算を決めるには
STEP1 住宅購入にかかる費用を知るSTEP2 預金を決める
STEP3 借入れ可能額を知り、予算を把握する

※U-SPECでは、仲介手数料が無料になる可能性があります。諸費用は約2~3%となります。



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